Sau giai đoạn trầm lắng, thị trường bất động sản phía Nam đang cho thấy những dấu hiệu phục hồi tích cực, đặc biệt là tại các thị trường vệ tinh, nhờ được hưởng lợi lớn từ nhu cầu “nén” trong suốt thời gian qua cùng với động lực từ quy hoạch, hạ tầng, đặc biệt là thông tin về “siêu đô thị” tại TP.HCM. Trong đó, Bình Dương nổi lên như một “điểm nóng”.
CHUYỂN MÌNH
Thị trường bất động sản TP.HCM và các tỉnh lân cận đang trong giai đoạn “chuyển mình” với những dấu hiệu phục hồi tích cực sau giai đoạn trầm lắng. Theo đó, từ cuối năm 2024, những nỗ lực tháo gỡ vướng mắc pháp lý và các thông tin tích cực về quy hoạch, hạ tầng, giúp thanh khoản và giá bán thị trường khu vực phía Nam cải thiện đáng kể.
Theo Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), bước sang quý 1/2025, dù nguồn cung còn hạn chế, chủ yếu là hàng tồn kho với chỉ khoảng 2.000 sản phẩm mở bán mới, nhưng các dự án đều ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tăng đáng kể nhờ sức cầu phục hồi tích cực.
Đặc biệt, sự trở lại của các nhà đầu tư từng tập trung vào thị trường miền Bắc đã chính thức xác nhận tín hiệu phục hồi. Cuối quý 1, đầu quý 2, các chủ đầu tư ra mắt dự án với tần suất dày hơn, giúp nguồn cung khu vực phục hồi và dần lấy lại vị thế trong cơ cấu nguồn cung nhà ở cả nước.
Tuy nhiên, diễn biến giá trong khu vực vẫn cho thấy sự phân hóa. Tại TP.HCM, giá nhà cao khiến sức mua thực khó phục hồi. Thúc đẩy nhu cầu, bao gồm cả nhu cầu đầu tư và để ở, dịch chuyển đến các khu vực giáp ranh, nơi có các dự án có pháp lý tốt, mức giá phù hợp, chính sách bán hàng hấp dẫn, hạ tầng kết nối ngày càng hoàn thiện.
Trong đó, Bình Dương đã nổi lên như một “điểm nóng” của khu vực phía Nam, với lợi thế chiến lược về vị trí, kết nối trên nền tảng thị trường bất động sản là điểm sáng của khu vực.
Dữ liệu nghiên cứu của VARS cho thấy, trong năm 2024, trong khi thị trường bất động sản tại các địa phương khác trong khu vực miền Nam vẫn chưa có nhiều chuyển biến đáng kể, thì thị trường bất động sản Bình Dương đã “ấm” trở lại.
Cụ thể, trong năm 2024, thị trường Bình Dương ghi nhận khoảng hơn 5.000 sản phẩm mở bán, gấp hơn 2 lần cùng kỳ năm trước, trong đó chủ yếu là sản phẩm căn hộ chung cư, có giá bán sơ cấp trung bình đạt 43 triệu/m2. Tỷ lệ hấp thụ chung đạt 74%, với hơn 90% giao dịch được đóng góp bởi phân khúc căn hộ.
Bước sang đầu năm 2025, thị trường Bình Dương ghi nhận tín hiệu phục hồi rõ nét, nhờ nguồn cung có xu hướng cải thiện từ hàng loạt dự án bất động sản mới được chấp thuận chủ trương đầu tư, và được gỡ vướng sau nhiều năm “đóng băng”. Đáng chú ý, đầu tháng 6, một số dự án bất động sản chính thức mở bán đã tạo “ấn tượng” lớn với khoảng 70% bảng hàng được giao dịch sau một thời gian ngắn mở bán.
Việc hàng loạt dự án được ra mắt trước các tín hiệu tích cực từ kinh tế vĩ mô, hạ tầng và quy hoạch, càng kích thích nhu cầu đầu tư sau giai đoạn “nén”, mở ra cơ hội để thị trường bước vào chu kỳ bùng nổ mới. Trong đó, phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực tại khu vực giáp ranh TP.HCM, bao gồm thành phố mới Bình Dương, Thuận An và Dĩ An là tâm điểm.
TIN VUI TỪ SÁP NHẬP VÀ SÓNG HẠ TẦNG
Giới chuyên gia nhận định thị trường Bình Dương có nhiều lợi thế sẵn có để phát triển bất động sản. Bình Dương được biết đến là “thủ phủ công nghiệp” với hàng loạt khu công nghiệp quy mô lớn như VSIP, Sóng Thần, Mỹ Phước.
Tuy nhiên, vai trò của Bình Dương đang có xu hướng mở rộng nhanh chóng, không chỉ là đô thị chất lượng cao cho lực lượng lao động trí thức làm việc tại khu vực, mà còn là bệ đỡ hạ tầng nhà ở cho TP.HCM, khi quỹ đất nội đô ngày càng khan hiếm.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS nhận định, các khu vực như Dĩ An, Thuận An là hai đô thị cửa ngõ tiếp giáp với thành phố Thủ Đức của TP.HCM đang dẫn dắt xu hướng này.
Không chỉ sở hữu hạ tầng giao thông kết nối ngày càng hoàn thiện như Quốc lộ 12, metro số 1, Vành đai 3…, khu vực này còn ghi nhận làn sóng phát triển các khu đô thị tích hợp, các dự án cao tầng chất lượng cao, với mức giá thấp hơn 20 – 30% so với khu vực giáp ranh khu Đông TP.HCM và các dự án có vị trí tương đương trong đô thị vệ tinh Hà Nội.
Ngoài các lợi thế sẵn có, thị trường Bình Dương đang đứng trước cơ hội lớn để bước vào chu kỳ mới, nhờ các cú huých mạnh mẽ về quy hoạch, hạ tầng. Đáng chú ý là đề án sáp nhập ba địa phương: TP.HCM – Bình Dương – Bà Rịa – Vũng Tàu và chủ trương hình thành Trung tâm Tài chính Quốc tế tại thành phố Thủ Đức.
Thứ nhất, Sở Tài chính TPHCM vừa đề xuất xây dựng Trung tâm Tài chính quốc tế tại thành phố Thủ Đức. Trung tâm này dự kiến sẽ tập trung các định chế tài chính, tập đoàn đa quốc gia, các doanh nghiệp công nghệ và văn phòng đại diện quốc tế.
Với định hướng ưu tiên phát triển thương mại – dịch vụ, hạn chế nhà ở tại Thủ Đức, nhu cầu sinh sống, an cư cho hàng chục nghìn chuyên gia, kỹ sư, nhà quản lý sẽ lan tỏa sang khu vực giáp ranh. Và các đô thị trung tâm phía Nam Bình Dương như Dĩ An, Thuận An, nơi chỉ cách trung tâm Thủ Đức 20-30 phút di chuyển sẽ là khu vực hưởng lợi đầu tiên.
Việc hình thành Trung tâm Tài chính Quốc tế này, không chỉ đặt ra yêu cầu về nguồn cung nhà ở cao cấp, đa dạng loại hình, mà còn kéo theo nhu cầu phát triển đồng bộ hệ sinh thái hạ tầng, tiện ích, thương mại – dịch vụ xung quanh tăng tương ứng. Là khu vực giáp ranh trực tiếp, Bình Dương sẽ được hưởng lợi lớn từ việc nâng cấp đô thị.
“Đồng thời, với lợi thế là thủ phủ công nghiệp của khu vực phía Nam, bất động sản công nghiệp của Bình Dương cũng sẽ được hưởng lợi kép từ nhu cầu về hạ tầng hậu cần, kho vận cho các doanh nghiệp tài chính – công nghệ, logistic toàn cầu”, ông Đính cho hay.
Thứ hai, việc sáp nhập Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu và TP.HCM đều nằm trong nhóm có quy mô kinh tế lớn nhất cả nước, không chỉ tái cấu trúc mạnh mẽ về hạ tầng và không gian phát triển vùng, mà còn tạo ra một “siêu vùng” phát triển.
Bình Dương, vốn là trung tâm công nghiệp lớn nhất phía Nam, sẽ được tiếp thêm động lực nhờ khả năng tiếp cận trực tiếp với hệ thống cảng nước sâu, du lịch biển tại Bà Rịa – Vũng Tàu và hạ tầng dịch vụ – tài chính – thương mại của TP.HCM.
Từ đó thu hút dòng vốn đầu tư và dân cư chất lượng cao, kéo theo dân số và nhu cầu nhà ở gia tăng nhanh, nhất là nhu cầu nhà ở cao cấp của lực lượng chuyên gia, tầng lớp trung lưu và dân cư có thu nhập cao. Nhu cầu này sẽ mở rộng nhanh chóng từ vùng lõi trung tâm TP.HCM ra các khu vực đô thị vệ tinh.
Thứ ba, việc sáp nhập sẽ tạo ra một hệ thống hạ tầng liên thông, đồng bộ, từ đó nâng cao hiệu quả kết nối vùng và liên vùng. Các tuyến hạ tầng giao thông chiến lược như Vành đai 3, cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, metro kết nối TP.HCM tới Bình Dương,… sẽ không chỉ đóng vai trò giao thông đơn thuần, mà còn trở thành trục phát triển đô thị, công nghiệp và thương mại.
“Khi hạ tầng phát triển đồng bộ, ranh giới hành chính sẽ bị xóa mờ, thị trường bất động sản Bình Dương, nhất là khu vực giáp ranh TP.HCM sẽ được hưởng lợi trực tiếp từ làn sóng giãn dân, phân bổ lại dân cư và dòng vốn đầu tư”, vị chuyên gia nhấn mạnh.